Exención de homestead en Florida e impuestos a la propiedad: guía

La exención de homestead en Florida descuenta hasta $51,411 del valor imponible de la vivienda en la que usted vive para 2026: $25,000 de todos los gravámenes, más $26,411 ajustados por inflación de los gravámenes no escolares. Para obtenerla, debe ser dueño de la vivienda y tenerla como residencia permanente al 1 de enero, y luego presentar la solicitud ante el tasador de propiedades de su condado antes del 1 de marzo.

Esa es la parte fácil. Lo que toma por sorpresa a los compradores es la factura en sí. Cuando usted compra, el condado restablece el valor tasado de la vivienda a su valor de mercado completo, así que la factura de impuestos del vendedor es un espejo retrovisor, no un parabrisas: muestra por dónde pasó la vivienda, no lo que usted va a pagar.

Esta guía explica cómo se calcula el impuesto a la propiedad en Florida, por qué sube tras una venta y cómo el homestead, el tope de Save Our Homes y la portabilidad lo vuelven a poner bajo control. Los ejemplos, basados en el millaje de Boca Raton, muestran cómo cada regla mueve los números.

Cómo se calcula el impuesto a la propiedad en Florida

Su factura es el valor imponible multiplicado por la tasa de millaje y dividido entre 1,000. Un mill equivale a $1 por cada $1,000 de valor imponible, y el valor imponible es el valor tasado menos las exenciones.

El millaje no es un solo número. Es una suma de gravámenes separados de la junta escolar, el condado, la ciudad y los distritos especiales. En la ciudad de Boca Raton, el total para el año fiscal 2025 fue de 17.0047 mills, compuesto así:

• Junta escolar: 6.3210 mills
• Condado de Palm Beach: 4.5330 mills
• Ciudad de Boca Raton: 3.6649 mills
• Otros distritos (salud, playas y parques, servicios infantiles, gestión del agua, navegación interior): 2.4858 mills

La parte municipal varía mucho entre nuestras cinco ciudades. Para el año fiscal 2025, el millaje operativo municipal fue de 3.6649 en Boca Raton, 6.1920 en Delray Beach, 4.2979 en Parkland, 5.2181 en Pompano Beach (más un distrito EMS de 0.5000) y 6.0018 en Deerfield Beach. A cada uno se le suman los gravámenes escolares, del condado y de distritos.

Ninguna agencia gubernamental publica una única «tasa efectiva». Las estimaciones de terceros sitúan las facturas típicas en aproximadamente el 1% a 1.5% del valor de mercado, pero eso varía mucho según la ciudad y el tiempo que el propietario lleve con homestead.

Por qué su factura de impuestos sube al comprar

Los impuestos suben porque la venta restablece la tasación. Tras un cambio de dueño, la vivienda se reevalúa a su valor justo (de mercado) completo al 1 de enero del año siguiente, y el comprador no hereda nada del ahorro de Save Our Homes del vendedor.

Imagine una casa que lleva años en manos de la misma familia. Su valor de mercado es de $500,000, pero años de aumentos limitados han mantenido su valor tasado en $300,000. Con el millaje de Boca Raton de 2025 y los montos de homestead de 2026, la factura del vendedor es de unos $4,394. Su primera factura completa tras el restablecimiento, con homestead, es de unos $7,795. Son aproximadamente $3,400 al año, o unos $283 al mes, más de lo que sugiere el anuncio.

Es una sorpresa presupuestaria que atrapa a muchos compradores en Florida. Estime los impuestos a partir del precio que paga, no de la factura del vendedor. Nuestra calculadora de presupuesto aplica una tasa por ciudad sobre el precio de compra precisamente por eso.

Cuánto ahorra la exención de homestead

Para 2026, el homestead descuenta hasta $51,411 del valor imponible, lo que ahorra unos $707 al año en una vivienda de $500,000 en Boca Raton (el cálculo está más abajo). Los primeros $25,000 se aplican a todos los gravámenes, incluidos los escolares. La segunda parte se aplica solo a los gravámenes no escolares.

Esa segunda parte era antes una cifra fija de $25,000. La Enmienda 5, aprobada en noviembre de 2024, ahora la ajusta por inflación cada año: $25,722 para 2025 y $26,411 para 2026. Se aplica al valor tasado por encima de $50,000, de modo que una vivienda tasada en unos $76,411 o más recibe el monto completo, lo que cubre casi cualquier vivienda en Boca Raton, Delray Beach, Deerfield Beach, Pompano Beach o Parkland.

Estas son las cuentas para una vivienda de $500,000 en la ciudad de Boca Raton, con el millaje total de 2025 de 17.0047 (6.3210 escolar, 10.6837 todo lo demás) y los montos de exención de 2026.

En este caso la exención ahorra unos $707 al año. El Broward County Property Appraiser muestra un panorama parecido: para 2025, la exención básica ahorró a los propietarios de Broward entre unos $659 y $1,009 al año, según el millaje de cada ciudad. Su factura depende de los gravámenes exactos de su dirección, así que revise la estimación del tasador de propiedades antes de comprometerse.

Save Our Homes: el tope que empieza el segundo año

Una vez que la vivienda tiene homestead, Save Our Homes limita la rapidez con que puede subir su valor tasado: lo que sea menor entre el 3% y la variación del Índice de Precios al Consumidor. El tope fue de 2.9% para 2025 y de 2.7% para 2026.

Supongamos que su vivienda de $500,000 se revaloriza un 8% en un año de mercado caliente. Sin tope, la tasación subiría a $540,000. Con un tope del 2.7%, sube solo a $513,500, y esa diferencia de $26,500 no paga impuestos. En una década, la brecha entre el valor de mercado y el tasado puede crecer mucho, y por eso los propietarios de largo plazo suelen pagar mucho menos que los nuevos compradores de al lado.

Las segundas viviendas y las propiedades en alquiler no tienen este tope. En las propiedades sin homestead, los aumentos de tasación tienen en cambio un tope del 10% anual para los gravámenes no escolares.

Portabilidad: llévese su ahorro

Si se muda de un homestead en Florida a otro, la portabilidad le permite transferir hasta $500,000 de su beneficio de Save Our Homes a la nueva vivienda. Califica si tuvo exención de homestead al 1 de enero de cualquiera de los tres años anteriores.

Ejemplo: su vivienda actual vale $600,000 pero está tasada en $350,000, así que su beneficio es de $250,000. Usted compra una vivienda de $700,000. En lugar de empezar en $700,000, la nueva tasación empieza en $450,000. Con el mismo millaje de Boca, la factura del primer año baja de unos $11,196 a unos $6,945, un ahorro de aproximadamente $4,251 al año.

También funciona al mudarse a una vivienda más pequeña, pero el beneficio se prorratea según la vivienda menor. En cualquier caso, la portabilidad no es automática. Debe solicitar el homestead y la portabilidad en la nueva vivienda. Si planea esa mudanza, nuestra guía para mudarse a una vivienda más pequeña en el sur de Florida explica los tiempos.

Plazos y dónde presentar la solicitud

Presente la solicitud antes del 1 de marzo del año fiscal, por una vivienda que era su residencia permanente al 1 de enero. Si cierra en el otoño de 2026 y se muda antes del 1 de enero de 2027, su plazo es el 1 de marzo de 2027.

1. Múdese antes del 1 de enero. Solo puede tener un homestead, en Florida o en cualquier otro lugar.
2. Reúna pruebas de residencia. Broward pide documentos como una licencia de conducir o identificación de Florida, más el registro de votante o una factura de servicios a nombre de la propiedad. Quienes no son ciudadanos necesitan prueba de residencia permanente o equivalente.
3. Presente la solicitud en línea. En Boca Raton y Delray Beach se presenta ante el Palm Beach County Property Appraiser mediante su servicio de exenciones E-File (oficina principal: 301 N. Olive Ave., West Palm Beach; 561-355-2866). En Deerfield Beach, Pompano Beach y Parkland se presenta ante el Broward County Property Appraiser mediante su solicitud de homestead en línea.
4. Agregue la portabilidad en la misma solicitud si deja otro homestead en Florida.
5. ¿Se le pasó el 1 de marzo? Se permite presentarla tarde hasta un plazo en septiembre. En Broward, es el 20 de septiembre de 2027 para el año fiscal 2027.

Vea el panorama local de cada ciudad en nuestras páginas de Boca Raton, Delray Beach, Deerfield Beach, Pompano Beach y Parkland.

La votación del 3 de noviembre de 2026: la Enmienda 3

La Enmienda 3, que se vota el 3 de noviembre de 2026, podría cambiar estas cifras a partir de 2027, pero no será ley a menos que la apruebe al menos el 60% de los votantes.

Si se aprueba, la exención de homestead no escolar subiría a $150,000 el 1 de enero de 2027 y a $250,000 el 1 de enero de 2028, y luego se ajustaría por inflación. El tope de tasación de las propiedades sin homestead bajaría del 10% al 5% a partir de 2027. Los propietarios que no sean residentes permanentes de Florida al 31 de diciembre de 2026 recibirían una exención reducida de $50,000 durante cinco años.

El personal legislativo proyectó pérdidas de ingresos para los gobiernos locales de $4.95 mil millones en el año fiscal 2027-28, que subirían a $11.86 mil millones para 2031-32, si se aprueba. Consulte el resultado oficial después del día de la elección y pregunte a su tasador de propiedades cómo se aplica a su vivienda.

Por ahora, presupueste con las reglas vigentes. Los impuestos suelen pagarse dentro de su pago mensual de escrow (cuenta de reserva), así que inclúyalos en lo que puede pagar cada mes, y vea cómo encajan con sus otros pagos iniciales en nuestra guía de gastos de cierre en Florida para compradores.

Esta guía es información general, no asesoría legal, fiscal ni crediticia. Verifique las cifras actuales con su prestamista, su aseguradora o el tasador de propiedades del condado.